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: 東城勝
: FPオフィス ライフケア
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みなさんが買い物をしようというとき、値段がわからない商品を買おうとは、絶対しないと思います。

でもマイホームという、何千万円もする大きな買い物をするというときに組む住宅ローンは、値段がわからない買い物になっていませんか。

住宅ローンは、完全固定型でなければ金利変動によって総返済額が変わるので、返済し終えるまで金額が確定しません。だから値段がわからない買い物なのです。

金利が今より上がるか下がるか、わかれば苦労しませんし、ファイナンシャルプランナーに相談したって、絶対という答えはありません。

さて金利変動対策の1つとして「借り換え」があります。

マイホーム購入時に固定金利でローンを借りたが、金利が下がってきたので変動金利に借り替えた、またはその逆でマイホーム購入時に変動金利でローンを借りたが、金利が上がってきたので固定金利に借り替えた、というのがローンの借り換えです。

バブルの頃の高い金利の時に住宅金融公庫などで、7%くらいの長期固定ローンを借りてマイホームを買ったけど、バブル景気が崩壊して金利が下がってきたので、銀行の変動金利に借り替えたという人は結構いました。

今は低金利の時代です。変動金利で1%以下のローンもありますが、金利がこれ以上下がるというのはなかなか考えられません。逆に将来金利が上昇した時に、変動金利から固定金利に借り替えればいいわけです。そう思って実際できるだけ金利の低い住宅ローンを借りている方がいますし、住宅会社や、マンション会社も推奨しています。ファイナンシャルプランナーも同じようにアドバイスしています。

でも、果たして本当に低い金利の商品から高い金利の商品に借り換えができますか?

例えば住宅購入時の変動金利が1%、全期固定金利3%のローンがあり、金利が上昇したら借り換えする前提で変動金利で組んだとします。

5年後にインフレになり2%になったので借り換えを検討したら固定金利は4%になっていました。3%固定だったら借り替えたのに4%なら、インフレが収まるまで待ってみようと思って、数年たったら5%になってしまいました。すでに未払い利息が発生していますが、それでも5%の固定金利に借り換えできますか。

なかなか難しい判断だと思います。人はどうしても都合のよい将来を期待してしまいがちです。しかし現実は思ったとおり動いてくれません。

金利が下がるときの借り換えと、上がるときの借り換えは、困難という点においては全く別の種類のものだと思ったほうがいいと思います。

やはり住宅ローンは最初に借りる時点で固定か変動か、変動なら上限などの条件がついているのか、借り換えしやすい金融機関なのかなど、様々な要素の情報を慎重に比べて判断することが必要です。


◆ この執筆者のコラム一覧
    2009年 8月30日 更新 住宅ローンの借り換え
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    2009年 6月25日 更新 実話 6月危機の恐怖
    2009年 5月26日 更新 不況なのに金利が上がってる!?
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    2009年 3月25日 更新 住宅ローン、いくらだったら返せますか?
    2009年 2月25日 更新 今マンション購入の時期か、それともまだ待ちか?
    2009年 1月25日 更新 サラリーマンの変動金利型選択のケース
    2008年12月25日 更新 住宅取得資金の考え方の基本
    2008年11月27日 更新 住宅ローン減税の概要、明らかに
    2008年10月24日 更新 不動産屋の言いなりにならないためには
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