「住宅は今買い時か?」で考える

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「住宅は今買い時か?」で考える


執筆者
会社名
HP
: 半田典久
: 多摩プランニングオフィス
: http://www.tama-p.jp/

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いままで過去何回このフレーズが使われてきたのでしょうか?
もう飽きるほど使われてきました。

正確に調査したことはありませんが、思い出せばバブルの前にもこのフレーズが使われていました。その時は、今はまだ安いから、来年になったらもっと不動産は上がっているだろうから「いつも思い立った今が買い時」というように使われていたと記憶しています。

その後、バブルが崩壊して不動産が大きく下落、安くなってくると、将来はまた不動産が値上がりする時代が来る、今この値下がりしている時期に買った方が良い。おまけに不景気と共に金利も以前より非常に安くなり、また「買い時」の話がでてくるようになります。ローン税制も後押ししました。

その後も住宅ローン等の税制が変わると・・、金利が下がると・・、不動産の価格が下がると・・いつでも「買い時か?」の話しが出てきます。
今回も住宅ローン税制や贈与税とのからみで「買い時」の話が出てきています。

買い時の心理は何でしょうか?
「他の人より、同じものが安く買えてうれしい」ひょっとしたら、「これだけいい時(不景気の時)に買ったのだから、将来は多少とも不動産は上がるだろうから、売るときに高く売れるので出来るだけ安く買いたい」という意味も入っているのでしょうか?

つまりは、「不動産(あるいは不動産投資?)で得をしたい」ということなのでしょう。
しかし、バブル当時から今まで、このような発想で不動産を買って、不動産で得をした人がどれだけいるのでしょうか?参考までに下記のデータを見てみました。

財団法人日本不動産研究所が調査した「市街地価格指数」の「全国版」によりますと価格はバブルの絶頂だった1990〜91年ごろを天井にして、それ以後商業地も住宅地もずっとトレンドは確実に下がっています。

住宅地での指数で見てみましょう。全国で見ると平成12年3月を100とすると平成20年9月は71.7で約3割下がっています。バブルの天井時点では115くらいでしたので、今は当時の60% 程度でしょうか。

一方最近の「ミニバブル」といわれた都心を初め「6大都市」で見てみますと、ややその傾向が見られます。ミニバブルの時期の平成17年3月から平成20年9月までは約10ポイント上がっています。しかし、また最近は低落傾向になっているのはご存知のとおりです。同じく平成12年3月を100とすると、平成20年9月で86と14ポイントも低下しています。同じくバブル時は220ほどだったので、当時との比較では40% 程の下落です。

いずれにしても、一部一時期を除いて確実に下がっているのです。これから10年後20年後は幾らになっているでしょうか?少子高齢化で人口が減る時代では、あまり期待できそうにもありません。

住宅と言っても、戸建の場合、土地の価格だけではありませんが、今までは古い建物はほとんど評価されていません。これからは長期の使用に耐える住宅が出てきたり、街並みなど環境の要素も評価されたり、古いものの再利用価値が出たりと住宅の価値判断も変わってくるのでしょう。また、今後は高齢者が非常にふえるので、住まい方自体はかなり既存のものとは変わった、いろいろな工夫やタイプが出てくると想定されます。

そのようなことを考えると、少なくとも「税制改正が、ローン金利が、不動産価格が・・だから買い時」という発想での「買い時はない」と見ておいたほうが良いのではないでしょうか?」これから着実に値下がるものを、絶対に返さなければならない非常に大きなローンで買うというのは頷けません。
安くなる可能性が高いものを、まだ高いうちにローンを組んで金利を払ってまで買うということですから・・

これからは、これまでの「買い時かや損得論」より何よりも「自然体」が一番です。・・・お金が余っていれば買う、現金が豊富なら買う、非常に気に入れば買う、もう動かないなら買う、長期にそこに住みたいなら買う、そして自分の資産の中での住宅の比重が小さければ買う・・それが良いのではないでしょうか。


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