年収の中身を確認しましょう!

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年収の中身を確認しましょう!


執筆者
会社名
HP
: 山下修一
: 有限会社アズ・ユアプランナー
: http://www.ayp.co.jp/

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住宅ローンのご相談を受ける時に必ず確認させていただくのは源泉徴収票(会社員の場合)です。今回のコラムは実際に源泉徴収票を手元に置いて読んでください。

上側左端から2番目に「X,XXX,XXX円」と記載されている数字があります。

これがいわゆる世間一般で「年収(税込み)」と言われているものです。
住宅ローンを考える際、審査を受ける際に一番のポイントとなるものです。

この年収にから住宅ローン返済負担を測るのに「返済負担率」という数値が使われます。

 (住宅ローン年間返済額÷年収)×100  単位:%

この数字が低ければ低いほど良く、20〜25%以下が望ましいと言われています。

たとえば、
住宅金融支援機構の「フラット35」では返済負担率が25%以内であることとされています。
民間の金融機関ではもう少し緩く30〜40%以内(年収による)であることとされています。

しかしながら、その数字はあくまでも金融機関側が判断する基準で、
住宅ローンを返済する当事者にとって、その基準で判断してしまうとちょっと危険です。
しかし、実際に住宅販売の現場では有力な判断基準にされているようと感じます。

「25%だったら審査通りそうですね」とか
「18%だから、うちは余裕あるほうですかね」とか・・・・

でも実質的には返済能力の目安にしてはいけないのです。なぜでしょうか?

年収には当然ながら、
 ・所得税
 ・住民税
 ・年金保険料
 ・健康保険料(40歳以上はプラス介護保険料)
・雇用保険料
など負担義務がある金額が含まれています。
それらは主に世帯の状況によって変わってきますが、概ね15%〜25%を占めています。

だから実質的な返済負担率は、

(住宅ローン年間返済額÷(年収×0.76〜0.85))×100  単位:%

で見ておかないといけないのです。

さらに注意しないといけないのが、
上側左端欄を見ていただいたら「給与・賞与」と記載されている方が多いと思います。
その「賞与(以下ボーナスと呼びます)」にご注目していただきたいのです。

私はいつも源泉徴収票の他にも、可能な限り直近1年間の給与明細・賞与明細も一緒に確認させていただくようにしています。

「年収の何%ぐらいがボーナスで占められているのか?」大変気にかかるのです。

たとえば、700万の年収であれば、
500万が月給、200万がボーナスというケースを割りと見かけます。

経験的に申し上げると、年収の10%〜30%がボーナスで占められていることが多いです。

そもそもボーナスは支給されるのが当然のように思っている方がいらっしゃいますが、
それは違います。

一般的に【会社業績給・本人業績給】の位置づけであり、必ずしも支払われるとは限らない性質のものなのです。

100年に1度の経済危機が到来した言われる昨今、
実際に雇用を確保するためにボーナス無し、もしくは年1回に減らすと発表する企業が出て来ています。

仮に、ボーナスが出ない、もしくは、そこまで行かなくてもボーナスは半分ぐらいに減ってしまうとした上で返済負担率を再計算してみてください。

それでも返済が成り立ちそうかを考える、または、なんらかの原資で補えるように対策を考えておくことをお勧めします。

ちょっと慎重過ぎるのかもしれませんが、
住宅ローンの返済能力はリスクを考慮した実質で見ることが大事だと思います。
ぜひ客観的に「年収の中身」を分析してみてください。


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