住宅ローン+α(修繕積立金編)

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住宅ローン+α(修繕積立金編)


執筆者
会社名
HP
: 山下修一
: 有限会社アズ・ユアプランナー
: http://www.ayp.co.jp/

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「住宅ローン+α」のシリーズ、今回はマンションの「修繕積立金」を見ていきます。

マイホームを購入するときは、「マンションにするか、一戸建てか」迷われる方はいらっしゃいます。どちらもメリットとデメリットがあります(ここでは割愛します)が、入居後に建物の機能を維持する・傷みを修繕するための費用が掛かってくるのは同じです。

そのような費用を一戸建ての場合は“自分で”貯めておく必要があります。マンションの場合は外壁・エントランス・階段・廊下など共用部分については“管理組合で”長期修繕計画を立てて、それに従って各戸から「修繕積立金」を拠出することで貯めていきます。ただし、玄関ドアから内側の専有部分については“自分で”貯めておく必要があります。
自分で貯めるべき修繕費のほうですが、将来の修繕を意識して計画的に準備されている方は少ないのが現実です(このことは折をみてテーマを組んでお話したいと思います)。

マンションのほうの「修繕積立金」は目に見える形で貯められているので、しっかり備えられているという安心を感じられることでしょう。 それを理由にマンションを選ばれる方もいらっしゃいます。

ところが・・・
修繕積立金に注意を払って購入に踏み切られる方が少ないのも現実です。
購入時に管理費と修繕積立金が案内されますが、だいたいのケースは目先の金額が抑えられている(1年目は数千円)ことが多いので、「まあ、そんなものだろう」の感覚で済まされているようです。でも、そのままでずっと推移することはほとんど無いのです。

長期修繕計画をじっくりご覧になったことがあるでしょうか?
今後30〜40年の間に発生する修繕項目について、いつの時期にいくら必要であるかを洗い出して、それらをカバーしていくために必要な修繕積立金を弾き出して、各タイプ(占有面積)へ割り振りがされています。
だいたい3〜10年程度の区切りで積立金が改定されるようになっていますので、上昇していく傾向を読み取っていただきたいと思います。

では、実際にお客様から拝見させていただいた3つの事例をご覧いただきましょう。


マンションA・・・5年毎に上昇
 1〜4年:4,510、5〜9年:9,030、
10〜14年:12,560、15〜19年:15,840
20〜24年:19,860、25〜30年:21,340

マンションB・・・6年目以降10年毎に上昇
 1〜5年:2,280、6〜10年:3,800、
11〜15年:3,800、16〜20年:5,320、
21〜25年:5,320、26〜30年:7,900

マンションC ・・・3年毎に上昇
 1〜3年:6,030、4〜6年:8,400、
7〜9年:10,800、10〜12年:13,200、
13〜15年:15,600、16〜18年:18,100
19〜21年:20,500、22〜24年:22,300
25〜27年:24,100、28〜30年:25,300

(注)定期的に見直しはされますので、必ずそうなるというわけではありません。

いずれも大手が供給したマンションですが、上昇カーブはいろいろであることがわかります。つまり、長期修繕計画もいろいろなのです。

計画に入っている主な項目と周期の目安はこのようになっています。
 外壁の補修・塗装工事     9〜15年周期
 鉄部塗り替え工事       3〜5年周期
 屋上防水工事         10〜15年周期
 給水管取替え工事       15〜25年周期
 エレベータ機器取替え     25〜30年周期

長期修繕計画の内容について、修繕すべき項目がちゃんと網羅されているかどうか、そして、修繕費を過剰/過小に見積もってはいないか、将来想定される変動要因を考慮されているか等をチェックしていただきたいと思います。適正な修繕計画になっていないと、そのツケは最終的に修繕積立金の負担として跳ね返ってくる可能性があるからです。


よく耳にする言葉として「マンションは管理を買え!」と言われます。
長期修繕計画の中身や管理規約のチェックが重要だということです。
とはいっても、素人が判断するのは難しいと思いますので、マンション管理に疑問が付くような物件を購入する羽目にならないためにも、専門家にチェックしてもらうことをお勧めします。

一方、マンションを購入される方の生活設計は住宅ローン返済とともに修繕積立金の上昇分が折り込まれているでしょうか?

細かいところですが、
「たとえ住宅ローンの返済が終わっても、修繕積立金・管理費は払い続けないといけない」
という性質を聞くと、無視できないお金になるのはお分かりですね。

ぜひ、「修繕積立金」にも注意を払っていただき、
○計画通りの上昇があったとしても家計は対応できそうか?
○管理組合が正しい目的で必要な資金を積み立てるように管理・運営がされているか?
という点も購入時の判断材料にしていただきたいと思います。


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