あなたの住宅ローン。サブプライム型の可能性は?

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あなたの住宅ローン。サブプライム型の可能性は?


執筆者
会社名
HP
: 山下修一
: 有限会社アズ・ユアプランナー
: http://www.ayp.co.jp/

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昨年より世界経済を揺るがしているサブプライムローン問題。
今やこの言葉を知らない方はいないですよね。

サブプライムローンとは信用度の低い借り手を対象とする住宅ローンのこと
ですが、お客様とお話しをしているとこのローンがなぜ問題だったのか?
ちゃんとご存知の方はいらっしゃいません。
所詮、信用度が低い人(収入が低い、または、不安定な人)が無理して
返せなくなったという程度であり、所詮は広い海の向こうの出来事。
日本人にとって住宅ローンはあまり深刻でないような感じです。

それよりも手持ちの株式や投資信託が下がったことのほうが大変だと感じて
おられるのが大半です。

実は、住宅ローンを抱える方にとっては株式よりもはるかに大事で本質的な
問題があるのを忘れてはいけないのです。

では、そのサブプライムローンの商品性を確認しておきましょう。
以下の3つの型に分かれています。

(1)2/28ハイブリッド型

当初2年間は通常の金利を適用するローン。
3年目から適用金利にリセットされます。
この適用金利こそ「信用度の低い人向けの高いもの」になっています。

(2)インタレスト型

当初の2〜5年程度は元本返済を行わずに利息だけを支払います。
元本据え置き期間終了後、通常の住宅ローンより早いペースで返済が始まります。

(3)ネガティブ・アモチゼーション型

当初の返済額が本来の利息部分よりも小さく、その差額が元本に加算されていき
ます。返済額を上げない限り、年々元本が膨らんでいきます。

ご覧になっていかがでしょう?

なんとも信じがたいローンの組み方ですが、アメリカではこのようなことが
当たり前のように発売されて、個人が取り組んでいたのです。
「不動産価格が上がること」が前提に。

今現在、日本で住宅ローンをご検討している方はおそらく
『私だったら絶対こんなローンは組まない!ありえない。』
と感じていらっしゃると思います。

と・こ・ろ・が・

このようなことが有り得るのです。
(2)(3)のような型の住宅ローン商品としては、日本では見かけませんが、
注目しておきたいのは(1)です。この型をじっくり見つめてみましょう。

「当初x年間は低い金利。それ以降は金利がぐっと上がる。」

ことを意味しています。

以前は住宅金融公庫(現住宅金融支援機構)のローンで当初2%台、11年目から
4%台に上がるというものがありました。今でも借り換えのご相談で多いです。

今これに類似する可能性があるのは当初期間型の金利優遇が挙げられます。
たとえば当初10年間は店頭表示金利から1.4%優遇だったのが、

その後は0.4%優遇に変更されてしまうというようなことです。
もしも店頭表示金利が10年間変わらなかった場合、

優遇が1.0%(=1.4−0.4)受けられなくなってしまいます。
それを適用金利の側から見てみましょう。
11年目からの適用金利は10年目までの金利から1.0%上がってしまうのです。
さらに店頭表示金利が1.0%上昇していた場合、2.2%に上がってしまいます。

まだ何千万円のローン残高を抱えていた場合、この上昇はかなりのインパクトです。

当初期間優遇を選ぶ際には、

「当初期間が終わるまでに繰上返済してローン残高を相当減らせること」
「世帯収入が相当上がっている」

という前提が成立たないと、後々に厳しい返済がやってくる可能性があります。

サブプライムローンの怖さである適用金利のアップ。

アメリカほどの上昇幅でないにしても、日本の住宅ローンでも起りえることなのです。


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