住宅ローンの節約 〜35年返済の呪縛を解いてみよう〜

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住宅ローンの節約 〜35年返済の呪縛を解いてみよう〜


執筆者
会社名
HP
: 山下修一
: 有限会社アズ・ユアプランナー
: http://www.ayp.co.jp/

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世の中は物価の上昇・金利の上昇を受けて「節約ムード」が漂っています。

住宅ローンでの節約のポイントは2つです。

 1.できるだけ支払う利息を支払わないようにする
 2.できるだけ諸費用を支払わないようにする
 
どちらを優先するのかですが、金額の規模では「支払う利息>>諸費用」ですから、当然ながら「利息」の節約のほうを考えて自分にとって有利な住宅ローンを検討していきます。

平成19年に住宅金融支援機構(前住宅金融公庫)が行った「住宅ローン利用に関するアンケート調査」によると、

住宅ローンの決定で一番影響が大きかったのは、圧倒的に「住宅販売会社(40.4%)」、次に「金融機関(19.6%)という結果でした。残念ながらFPや住宅ローンアドバイザー等の専門家は4.0%と大きく引き離されています。
 
ここだけを見ると、販売会社から「購入者に有利な住宅ローン」を提案してもらっていると想像されがちですが、果たして本当にそのような提案になっているのでしょうか?大事なポイントは「適正な返済プラン」になっているのでしょうか?

その点をいつも疑問に思っていて、しっかりと見極める必要があると思います。冷静に合理的に考えてみると、つまりこういうことです。

購入者の期待はおそらく「無理のない返済額で一番利息が少なくなる」住宅ローンのプランを求めているはずです。

ところが販売会社側は
 「この物件をより早くよりスムーズにご契約いただく」
ことが目的ですので、住宅ローンのご相談を受けた場合には
 「毎月の返済負担が一番軽いプラン」
 「金融機関の審査基準が一番緩いプラン(審査が通りやすいもの)」
を選んでしまうという傾向になってくると思います。

そうでないと、購買意欲が冷え込んでしまったり、契約に至るまでのハードルが高くなってしまったりで
前に進みにくくなります。よって担当者に親切心があっても限界が出てくるのです。

実際、私のほうへご相談に来られる方が検討されているものを拝見させていただきますと、販売会社から勧められるプランでは、よくもまあ同じものばかり。”金太郎飴型”になっています。誰にでも「このタイプでいかがでしょうか!?」というものです。

 ・金利タイプ:変動金利型
 ・返済期間:35年もしくは35年超(最高47年)

これ以外に他の提案がいくつか出てきた場合はかなりマシなほうです。

金利は変動型か固定型か、数十年間の動向を見てどちらが有利なのか的確な予測は不可能です。結果的に返済期間の終盤でないとはっきりしません。

しかし、返済期間の35年については購入者の状況を考えて吟味されるべきです。

30歳前後の方と40歳前後の方とでは、これからの35年は違います。こどもの教育費、収入の伸び具合、60歳以降の雇用、退職金制度、年金の開始、それぞれが返済計画に関わってきます。

返済期間の設定は誰でも安易に35年にされるべきではありません。

いざ、購入者のライフプランを立ててみると、手持ちの資金や家計のやりくりによっては返済期間を25年や30年でも充分取り組めるケースがありました。

そのようなケースでも35年で組んでしまったらどれぐらいの差になるのでしょうか?例えば、借入額:3000万円、固定金利:3%(ボーナス返済なし)の場合の目安で試算してみました。

 返済期間   毎月返済額     元本+支払い利息
☆ 35年      115,455        48,491,124

  32年      121,625( + 6,170)   46,704,106(-1,787,017)
  30年      126,481(+11,026)   45,533,236(-2,957,888)
  28年      132,080(+16,625)   44,378,956(-4,112,168)
  25年      142,263(+26,808)   42,679,018(-5,812,108)

[注] ( )内は☆との差額を示しています。

返済期間が35年と25年の比較をしてみると、25年での毎月返済額は35年に比べて約2.7万円近く上がってしまうものの、支払い利息では約600万円近くの差が出てくることがわかります。極端に言えば、25年で返済できる方はその分の節約が可能であることを示しています。

勿論、長い目で確認して負担が増してくるようならば慎重に長めにしますが、返済にまだ余裕があるご家庭が勧められるままに35年のローンを組んでしまうと、大変もったいない話ではないでしょうか?

ですから「返済可能な住宅ローンの姿」を事前に把握しておくことをお勧めします。服で例えると、自分が着用できるサイズを測っておくことと同じです。

 どれぐらいまでの借入れが大丈夫か?
 どれぐらいまで金利が上がっても大丈夫か?
 どれぐらい短い期間を設定しても大丈夫か?
 
服を買うときもサイズがしっかり合っているどうか確認して買いますよね。ところが、勧められるままにサイズが合わないものを買ってしまうと、やがて着心地はしっくりと来なくなり、見直しを余儀なくされてしまいます。

住宅ローンという商品は、普及品で決めて良いというわけでなく、オーダーメイドの感覚で考えて選ぶほうが節約に繋がる!と覚えておきましょう。



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