繰上げ返済の資産運用効果は?

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繰上げ返済の資産運用効果は?


執筆者
会社名
HP
: 山下修一
: 有限会社アズ・ユアプランナー
: http://www.ayp.co.jp/

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昨年8月に明るみに出たサブプライムローン問題以降、株式市場で運用されていたお金が流出して、現金や債券などの比較的安全性資産へ退避し、さらに世界的な資源高および食料需要の高まりを受けて商品市場に流れ込んで投機的様相を見せています。

そのような運用環境の急激な変化により、多くの個人投資家は含み損を蒙っていると言われています。近年「貯蓄から投資へ」お金が流れる風潮が高まっていたところですが、また以前に戻ったような気がしてなりません。

株式市場が上り調子だった頃は預貯金よりもはるかに有利な運用利回りが実現されていました。しかし、ここ1年の状況を見ていると収益を上げるどころか損失があること、つまり投資には“リスクがある(プラスもあればマイナスもある)”ことがようやく身を持って理解されてきたと思います。

サブプライムローン問題はまだまだ終わらず底なしの様相を見せています。今の状況が続くようならば、資産運用で収益を上げることは簡単なことではありません。

それでもまとまった資金が出来た場合、私たちはどうすれば良いのでしょうか?
資産を増やせそうもないのであれば、負債を減らすことが考えられます。

住宅ローンを抱えているのであれば、その資金を繰上げ返済に充てれば良いと言われます。皆さんも「繰上げ返済は効果が高い!」と考えて実行されています。

ところが、繰上げ返済をすれば支払う利息がXXX万円節約できるという感覚を持っているだけで、資産運用のモノサシで効果を確認されている方はあまりいらっしゃいません。ですから、繰上げ返済に回すよりも、やはり何か別の金融商品で運用をしたほうが良いのでは?と迷われる方もいらっしゃいます。

そこで繰上げ返済を金融商品としての運用効果、たとえば利回りX.X%というような目安を持っていただくことが出来れば、住宅ローンを抱えていらっしゃる方の運用意識や取り組み方が変わってくると思いますので、ご紹介したいと思います。

具体的な例を挙げて考えてみます。実感いただけるよう現実的なケースを設定してみました。

返済方法:元利均等返済、ボーナス返済分は無し
借入金額:2500万円  借入期間:35年  借入時期:2007年9月
借入金利:2.75% (長期金利固定で当時のフラット35金利相当にしました)
の住宅ローンを抱えているとします。

1年後の2008年9月。まとまった資金100万円が出来たので、返済期間を短縮して繰上げ返済を実行してみます。その行為によって今後の支払利息の軽減が実現されることになりますが、『一体どれぐらいの利回りで運用ができた』と考えられるのでしょうか?

住宅ローンの返済予定表は割愛しますが、返済期間を2年2ヶ月短縮することが出来ます。そして返済終了年月は2008年9月から数えて31年10ヶ月後の2040年6月になります。支払利息総額は当初の予定は約1396万円だったのが、約1249万円に減らすことが出来て、約147万円の軽減が実現できます。ここで「軽減=収益」とみなすと、頭の中に金融商品のイメージが浮かんでくると思います。

整理してみましょう。
『100万円を投資して、31年10ヶ月後に147万円の収益(プラスのリターン)を上げることができた』という金融商品と見なすことができます。そして、リスクが無い(=リターンにブレがない)ものなのです。

リスク無しの金融商品と言えば「預貯金」が挙げられます。たとえば1年物の定期預金で毎年運用を続けると想定した利回り計算してみましょう。(預貯金の利子には20%の源泉徴収税が掛かりますから、税引き後の再投資を考慮する必要があります)

以上のケースについて、試算してみた結果、100万円が31年10ヶ月後に147万円の収益を上げることができる1年定期の利回りはおおよそ3.60%となりました!
(注)金利と繰上げ返済の時期で利回りは異なります。

やがて緩やかなペースで金利の上昇が予想されているとはいえ、利回り3.60%の1年物の定期預金で運用が続けられることは、昨今の金融商品と比べて運用効果で勝っていると言えるでしょう。

一方で繰上げ返済するとローン残高が減って住宅ローン控除の効果が少なくなる(今回のケースでは最大1万円×残り9年間)とか、繰上げ返済の手数料が掛かるなどは確かにありますが、それらを差し引いても依然として利回りが高いことはご想像いただけるかと思います。

現在のような低金利時代、繰上げ返済という金融商品の魅力を確認していただくと、繰上げ返済への情熱がもっと上がってくるだろうと思います。ただ情熱を費やすあまり、予定していたお金(お子様の教育費・リフォーム費用)やイザという時の予備資金が足りなくなることが無いように・・・・
計画性を持って実行していただくことは言うまでもありませんね。



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