住宅取得控除はどちらのパターンを選択?

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住宅取得控除はどちらのパターンを選択?


執筆者
会社名
HP
: 山宮達也
: T's FP オフィス
: http://homepage3.nifty.com/tsfp/

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確定申告のシーズンが近づいてきました。
今回は住宅取得控除に関連する内容を書いてみます。

【1】住宅取得控除を今回初めて受ける方
昨年住宅取得をされた方が今回初めて確定申告される時に、
一定の要件を満たしている場合には、住宅取得控除が受けられます。

■一定の要件
(1)住宅を取得後6ヶ月以内に入居し、引き続き居住していること
(2)控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
(3)床面積(登記面積)が50?以上であること
(4)床面積の2分の1以上が自己の居住用としていること
(4)住宅ローンの返済期間が10年以上であること
となります

■必要書類
・住宅借入金等特別控除額申告者(税務署にて配布または国税庁のHPで入力)
・銀行等の年末の借入金残高証明書
・住宅取得時の契約書や建物の登記簿謄本
・土地を取得した場合は土地売買の契約書と登記簿謄本
・住民票の写し
・源泉徴収票(給与所得者の場合)

■住宅ローン控除額
年末のローン残高に対して以下のいずれかを選択
(1)控除期間10年 1年目〜6年目   1%(上限20万)
         7年目〜10年目  0.5%(上限10万)

(2)控除期間15年 1年目〜10年目  0.6%(上限12万)
         11年目〜15年目  0.4%(上限8万)

いずれもローン残高上限2,000万円まで
控除額の通算160万円まで 

■どちらを選択したら有利ですか
一つの目安を考えてみました。
年収と税率はずっと固定とした場合には

○住宅ローン残高(2,000万円以上の場合は2,000万円)×1% … Aとします
 住宅ローン控除前の年税額 … Bとします
 A>B ならば (2)を選択
 A<B ならば (1)を選択

○ただし定年を10年以内に迎える方は(1)を選択された方が良いのでは。

■概算シミュレーションしてみました
(A)条件 住宅ローン借入額2,000万円 2008年10月購入 金利2.675%(変動しない) 
      30年返済  年間返済額970,271円
年収 525万円 社会保険料控除のみ 扶養2 (左記条件で固定) 
年税額(住宅ローン控除前)93,550円 で固定
(1)選択の場合の住宅ローン控除額累計  886,245円
(2)選択の場合の住宅ローン控除額累計 1,208,200円

(B)条件 住宅ローン借入額2,500万円 2008年10月購入 金利2.675%(変動しない)
      30年返済 年間返済額1,212,838円
      年収 525万円 社会保険料控除のみ 扶養2 (左記条件で固定)
      年税額(住宅ローン控除前)93,550円 で固定
      (1)選択の場合の住宅ローン控除額累計  935,500円
      (2)選択の場合の住宅ローン控除額累計 1,277,566円

 ★年収が変わって
(C)条件 住宅ローン借入額2,100万円 2008年10月購入 金利2.675%(変動しない)
      30年返済 年間返済額1,018,784円
      年収 750万円 社会保険料控除のみ 扶養2 (左記条件で固定)
      年税額(住宅ローン控除前)268,700円 で固定
      (1)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,508,827円
      (2)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,397,346円

(D)条件 住宅ローン借入額2,400万円 2008年10月購入 金利2.675%(変動しない)
      30年返済 年間返済額1,164,325円
      年収 750万円 社会保険料控除のみ 扶養2 (左記条件で固定)
      年税額(住宅ローン控除前)268,700円 で固定
      (1)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,587,678円
      (2)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,507,680円

 ★年収が変わって
(E)条件 住宅ローン借入額2,200万円 2008年10月購入 金利2.675%(変動しない)
      30年返済 年間返済額1,067,298円
      年収 630万円 社会保険料控除のみ 扶養2 (左記条件で固定)
      年税額(住宅ローン控除前)160,500円 で固定
      (1)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,320,255円
      (2)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,444,856円

(F)条件 住宅ローン借入額2,300万円 2008年10月購入 金利2.675%(変動しない)
      30年返済 年間返済額1,115,811円
      年収 630万円 社会保険料控除のみ 扶養2 (左記条件で固定)
      年税額(住宅ローン控除前)160,500円 で固定
      (1)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,336,686円
      (2)選択の場合の住宅ローン控除額累計  1,483,123円

※だいたい条件式にあてはまるようですが、個人の収入と住宅ローン残高他条件によって
変わることがありますので注意してください。(控除率に応じた最高控除額に注意)
あくまでも目安として参考にされて下さい。


【2】2回目以降の住宅取得控除対象者の方への補足
○住宅取得控除の全額が所得税から引ききれなかった方
(H11年1月1日〜H18年12月31日の入居者に限ります)

 ⇒お住まいの市町村へ住宅借入金等特別控除額申告書を提出しますと、一定額を住民税
 から控除されます。
 尚、確定申告される方は税務署経由で市町村に提出されますので、直接市町村への提出
 は不要です。
 
○銀行からのローン残高証明書が間に合わなかったため年末調整で控除が受けられなかった方
 ⇒確定申告によって住宅取得控除が受けられます。

○昨年退職してしまって住宅取得控除を受けていない方
 ⇒源泉徴収税額があれば確定申告によって住宅取得控除が受けられる場合があります。
 
○住宅取得控除申告書(住宅借入金等特別控除額申告書)が見つからない方
 ⇒住所地を管轄する税務署に再発行の申請を行ってください。
  9年とか、14年とか長期にわたって使用する用紙なので保管場所に注意しましょう。



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