フラット50 50年払いは選択すべきかどうか

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フラット50 50年払いは選択すべきかどうか


執筆者
会社名
HP
: 山宮達也
: T's FP オフィス
: http://homepage3.nifty.com/tsfp/

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いよいよ住宅金融支援機構よりフラット50の取扱が6月4日より開始されました。
フラット50?
そうです、50年ローンが可能となったのです。

主な要件は以下のとおりです。

┌―――――――――――――――――――――――――――――┐
 利用できる方:満44歳未満の方で完済時の年齢が80歳未満   
        (親子リレー返済利用なら44歳以上も可)   
        年収に対する返済割合が以下の方       
        年収400万未満…30%以下           
        年収400万以上…35%以下           
 対象住宅  :長期優良住宅等であること          
 借入金額  :100万円以上6,000万以下で購入価額の60%以内 
        (残り40%をフラット35との併用も可能)  
 借入期間  :次のいずれかの短い期間           
        1.36年以上50年以下            
        2.80歳までの期間             
 金利    :全期間固定金利               
└―――――――――――――――――――――――――――――┘

ところで、実際に50年返済を利用するのなら、30歳で申込をしなければなりません。
また購入価額の60%以内という制約もありますので、
フラット35のように購入価額の100%を50年払いにすることも不可能です。


では具体的にフラット50を上限まで利用した時と従来のフラット35を
利用した時の比較をして見てみましょう。(あくまでも概算です)

◆ケース1
【1】30歳でフラット50と35併用型の場合、利率3.8%
┌―――――┬―――――――┬―――――――┬―――――――┐
|  年収  |  借入(上限) |   月返済額  |  総返済額   |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 400万  |   2900万  |  114805円  |  5989万   |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 450万  |   3300万  |  130640円  |  6815万   |→A
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 500万  |   3600万  |  142516円  |  7434万   |
└―――――┴―――――――┴―――――――┴―――――――┘
 ※借入のうち60%をフラット50で利用

【2】30歳でフラット35利用の場合    利率3.8%
┌―――――┬―――――――┬―――――――┬―――――――┐
|  年収  |  借入(上限) |  月返済額 |  総返済額  |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 400万  |  2700万   |  116332円  |  4886万   |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 450万  |  3000万   |  129258円  |  5428万   |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 500万  |  3300万   |  142183円  |  5972万   |→B
└―――――┴―――――――┴―――――――┴―――――――┘

年収条件は異なりますが、3300万を借りた場合に、【1】と【2】の差は

A−B=843万 となります。


◆ケース2
【3】35歳でフラット50と35併用型の場合、利率3.8%
┌―――――┬―――――――┬―――――――┬―――――――┐
|  年収   |  借  入  |   月返済額  |  総返済額  |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 600万  |  4000万   |   161774円  |  7910万  |
└―――――┴―――――――┴―――――――┴―――――――┘
※借入の内2400万をフラット50適用で45年払い(80歳−35歳)


【4】35歳でフラット35利用の場合 利率3.8%
┌―――――┬―――――――┬―――――――┬―――――――┐
|  年収   |  借  入  |   月返済額  |  総返済額  |
├―――――┼―――――――┼―――――――┼―――――――┤
| 600万  |  4000万  |   172434円  |  7240万  |
└―――――┴―――――――┴―――――――┴―――――――┘

差額は670万となります。

それぞれのケースの差額をどう見るかです。


長期優良住宅とは言いながら50年返済はかなり長期の期間となりますし、
返済総額もかなりの金額になりますので、利用にあたっては慎重に
検討することが必要かと思います。


メリットは
・毎月の返済額が低減するので、年収に対する返済割合が
 低くすることはできます。
 (若い30代の方には有効)
・借入物件価格も高いものが購入可能とはなります。
・月の生活費に占める割合も低減します。

デメリットは
・試算のとおり返済総額が多くなります。
・80歳まで返済可能ではありますが、定年退職以後の年金生活では
 その毎月返済額分圧迫されます。

従って借りやすくはなりますが、借りやすくなった分ギリギリまで
借りてしまって、借入以後の生活が思わぬ厳しい状態になることも
ありますし、総返済額は間違いなく多くなりますので、
借りる前に一度ライフプランニングなどの将来に渡っての
シミュレーションを行って、教育費がかかる時期や年金生活に
入った時の状況などを把握しておくことが非常に重要なことだと思います。
また繰上返済の上手な利用も必要です。

なお、フラット50は開始したばかりで取り扱う金融機関も
まだ限られているようです。
詳しくは住宅金融支援機構のHPをご覧ください。


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