頭金なしの住宅ローンは住宅購入のチャンスか?

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頭金なしの住宅ローンは住宅購入のチャンスか?


執筆者
会社名
HP
: 山宮達也
: T's FP オフィス
: http://homepage3.nifty.com/tsfp/

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今年からフラット35でも頭金なしで住宅ローンが借りられるようになりました。
さて、これをチャンスと見るかどうかです。


●メリット、デメリット

頭金なしのメリット
・預貯金がなくても購入できる(メリットと言えるか疑問ですが)
・金利が上昇基調の場合には、頭金を貯めてから購入するより有利な場合がある
・家賃生活者の場合は、頭金を貯める期間の家賃負担がなくなる

頭金なしのデメリット
・借りる額が増えるので、月々の返済額やローン返済総額が多くなる。
・保証料や手数料もローンに組み込まれるので割高になる。
・金融機関の融資審査が慎重になる
・全額ローンの場合、返済が困難になって任意売却する時にローン残高を
 下回る価格にしかならないことがあり得る。

などが考えられます。


●住宅購入に関わる費用

住宅購入には建物(土地)本体以外にも費用がかかります。

まず住宅購入までは

・売買契約書の印紙代
・工事請負契約書の印紙代(土地購入後に建物を建てる場合)
・土地・建物購入費用

などがかかります。


次に住宅購入後は

・引越し費用
・不動産登録免許税(法務局で土地・建物登記時)
・不動産取得税(都道府県から請求軽減措置あり)
・火災保険料(自身保険料)
・固定資産税(市町村、住宅は当初軽減措置あり)
・建物修繕維持費用(戸建の場合外壁・屋根塗装ほか)
・管理費・修繕積立金(マンション)

などがかかり、特に火災保険(地震保険)、固定資産税、戸建の場合の建物修繕維持費用、マンションの場合の管理費・修繕積立金などは購入後ずっと続き、賃貸で生活されていた方にとっては新たな負担になってきます。

従って、頭金なしで家賃並みで買える物件なら、なんとなくいけそうだから、と購入してしまうことは注意が必要です。

●将来のライフイベント費用
さらに、将来のライフイベント費用が待ち構えています。
車の買替、子の教育、子の結婚、親の介護、老後生活など、いずれもお金が必要になるものです。
住宅を購入されるときには、以上のようなライフイベント費用を概算で出してみて、将来の生活がどうなるかを考慮された上で決定することが必要です。

●頭金なしで購入したい方への対策

・ライフプランニングを行なって生涯の生活設計やお金の流れを考えてみましょう。
・購入価格を下げることにより頭金効果が出てくるとも言えます。たとえば物件の価格を
 500万下げて探すことにより頭金を500万出したのと同じ効果が出たとも考えられます。
・住宅取得控除の還付金を利用した繰上げ返済の活用で頭金効果へ
・固定金利で一番低いローンの金融機関を選択して将来の金利上昇リスクに備える。
・一定期間固定金利型のローンで低金利の金融機関を選択して15年・20年は元金返済額を
 少しでも高めるようにする。
・一度家計内容を分析し、家計のムダを省いて筋肉質の家計に変える。

住宅の購入はお金に換えがたい面もあり、個人個人の事情や考え方もそれぞれあると思います。
ただし、将来後悔しないように購入前に様々な角度からの検討を加えて、将来のリスクも把握した上で最終的に決定されることが納得性のある住宅購入につながるはずです。


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