この秋の制度改正などで充実安心した住宅購入を!

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この秋の制度改正などで充実安心した住宅購入を!


執筆者
会社名
HP
: 山宮達也
: T's FP オフィス
: http://homepage3.nifty.com/tsfp/

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 この秋から住宅取得する方に対して、安心面での制度や保険などが充実してまいります。今回は住宅瑕疵担保履行法の施行や住宅保険の新しい内容について話を進めてまいります。

●住宅瑕疵担保履行法

 この制度の概要ですが、新築住宅の場合に引渡から10年間は、屋根や柱などの基本構造部分の欠陥が見つかった場合には保証される制度(住宅品質確保法)が元々ありましたが、売り主の事業者が倒産してしまった場合にはこの保証が受けられなくなってしまいます。建築業者が倒産してしまう事例は、以前のバブル崩壊後には良くありまして、決して他人事ではありませんでした。

 そこで、以下のように事業者が倒産しても保証できるように二つの方法のうちいずれかを選択するよう法律(住宅瑕疵担保履行法)で義務づけられました。

(1)住宅瑕疵保険で瑕疵部分の保証が受けられるようにする。  この保険の場合は、さらに住宅に不具合があったり、工事内容が約束と違っていた場合に専門の紛争処理制度(住宅紛争審査会)も利用できるようになっています。 (2)あらかじめ一定の費用を事業者が供託しておいて、瑕疵の保証にあてられるようにする。(供託金は過去10年の建築個数を基に決定しますが、制度開始10年は、制度開始後の建築個数によっての一定計算により、最低でも2000万円からの供託が必要)

・対象部分…構造耐力上主要な部分(住宅の基礎、基礎杭、壁、柱、土台など)
 および、雨水の浸入を防止する部分(屋根、外壁、開口部に設ける戸・枠など)
・開始時期…平成21年10月から
・保険料…保険加入の場合は事業者が負担しますが、保険料は住宅価格に含めることもできますので最終的には購入者の負担になることもあります。
・保険金の上限…支払われる保険金の上限は2,000万円となります。
・対象となる費用…補修に要する費用等(引越代・仮住居費・調査に要する費用も含みます)  

なお、10月1日以降に住宅引き渡しを受ける予定の新築住宅購入者の方(9月末以前に引渡予定が遅れて10月1日以降になった方も含む※)は以下の3項目を確認されることが望ましいです。

(1)瑕疵担保保険か、供託かどちらになるか
(2)保険の場合は国土交通大臣が指定した保険会社かどうか
(3)保険の内容(保険金の支払限度額)の確認

※保険を選択する場合は事前に保険業者に申し出て着工中に現場検査を受けなければなりませんが、平成22年3月末までは着工後・完成後であっても保険加入可能な特例が設けられています。

●住宅保険商品の充実

 住宅が火事などの災害を被った場合には、火災保険や住宅総合保険に加入している方は、支払われた保険金で住宅の再建築や修繕を行うことができますが、加入する保険の支払方法によっては支払保険金ではまかなえないで不足分が生じてしまうことがあります。

 保険の支払方法には「時価契約(時間の経過と共に建物価額も一定割合で減価されて下がるものとして評価する契約)」と「新価契約(再建築するために必要な価額を算定)」があります。時価契約では、災害に遭った場合には価値が下がったものとして保険金が出ますので、実際には同じ建物を建てることができなくなります。

 こうした不利益をなくすために、最近の契約は新価契約が主流になっています。ただし新価契約でも、物価急上昇時などは建物の再建築費用をカバーできないことが起こり得ます。そこで物価上昇・下落時にも対応できるように建物の評価額を超える保険金額でも契約できたり、契約時の保険金額を建物の評価額とみなす「評価済み」契約にして物価変動に左右されない保険が出てきております。

 また、算定された再建築価額に、保険加入者が上下30%の割合で保険金を増減できる保険や追加保険料を支払うことによって、被災時に火災が起きにくい設備(IHヒーターなど)が贈られたり、再建築価額が保険額を下回った場合は特約で再建築価額との差額の最大1.3倍までを埋める保険など、従来の火災保険や、住宅総合保険にとらわれない新しい形の保険が出てきています。

 以上のように、基本構造部分は、国の制度によって保証が充実されて安心の確保ができるようになり、民間の保険でも保証の選択肢が選べる内容のものが登場して春からの税制面での優遇策に加えて、住宅取得希望者にはより充実した制度の下での住宅購入が可能となってきています。

 あとは将来を見据えてライフプランニングをじっくり行って、ご自身の住宅購入計画をしっかりと進めてください。


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