住宅金融支援機構がフラット３５の利用者の属性等について調査し、その結果を公表しています。
今年の７〜９月のフラット３５の利用者には、「中古住宅の利用が大幅に拡大」という特徴が見られます。また、その内容としては以下のことがあげられます。
・首都圏のシェアが大幅に拡大
・４０歳代及び５０歳代以上の利用が拡大
・年収６００万円未満の層が増加
・１人世帯が増加
この結果から、新築住宅の販売不振と中古住宅の販売好調が読み取れますね。首都圏のシェア拡大となっていますが、私の会社（アネストブレーントラスト）で行っている建物調査でも、首都圏のシェアが拡大しています。
また、３０歳未満及び３０歳台の購入者の割合がはっきりと低下しています。これは、マンションにも建売住宅にも共通しています。
そして、マンションを購入する１人世帯の割合が増加しており、特に、４０歳及び５０歳代の男性が大幅に増加しています。
以前の住宅購入者層のイメージとは大きく変わってきているように感じられますね。
以前は、２０〜４０歳前後の「はじめて家を買う」世代が住宅購入の中心となっていました。一人世帯でマンションを購入するのは、女性が多かったです。
しかし、今年の７〜９月の結果だけで判断することもできませんので、住宅金融支援機構の調査結果を少し遡って見てみました。
今年の４〜６月の結果によると、
・３０歳代以下の購入者の割合が低下
・購入者の世帯年収が低下
・男性の一人世帯の割合が増加、女性は減少
となっています。
さらに、昨年（平成１９年度）の結果も見てみますと、
・３０歳代以下の購入者の割合が低下
・マンション購入者の世帯年収が上昇
となっています。
ここまでの調査結果を見て何がわかるのでしょうか。
・２０〜４０歳の購入者の割合の減少は時代の流れ
・購入者の世帯年収の低下は今年から
・男性の１人世帯の割合増加
上記のようなことが見えてきますね。
●２０〜４０歳の購入者の割合の減少
特に注目したいのは、「２０〜４０歳の購入者の割合の減少」です。この原因は、「２０〜３０歳の人口減」と「３０歳代の購入一巡」が考えられます。
ただ、「若い世代の持ち家志向の低下」も要因になっているでしょう。そして、次に挙げる「購入者の世帯年収の低下」も重要な要因ですね。
●購入者の世帯年収の低下は今年から
この数年の間、都市部の不動産価格は上昇してきました。土地価格のみではなく、建築コストの大幅の上昇も不動産価格の上昇につながりました。その他にも世界的なお金の流れが不動産価格に大きく影響していましたね。
平成１９年度は、この価格上昇に住宅購入者が何とかついていっていたのですが、今年（平成２０年）に入ってからは、ついていけない状態になってしまったのです。
新築マンションの価格を見ても驚くような高額になってしまいましたから、これは当然のことだと言えるでしょう。
その結果、新築に比べて価格の安い中古住宅の購入者は減少せず、新築住宅の購入者層は買い控えたり中古住宅にシフトするようになっているようです。つまり、購入者の世帯年収が低下しているわけですね。
新築住宅の価格が下がれば、世帯年収も回復する可能性が考えられます。
いずれにしても、新築住宅の販売は厳しい状況です。時代の流れや住宅市場の環境、そして国の政策もあって、中古住宅市場の拡大が予想されます。
私の会社（アネストブレーントラスト）では中立的な第３者として建物調査を行っていますが、中古住宅を購入する方の建物調査が増加しているのは間違いのない事実です。今後も中古住宅の建物調査の利用者が拡大していくと予想しています。
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