新築一戸建てのチェックポイント

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新築一戸建てのチェックポイント



@土地選びのポイント

不動産の資産価値という点では土地の条件が大事であることは既にお話しました。特に一戸建てを購入する(または建築する)場合においては、土地選びの視点が非常に大事です。

まず、最初に確認しておきたいのが、道路の条件です。道路の種類や幅員によっては、その土地の資産価値を大きく損なうものもあります。

道路条件によっては、建築物に対して制限があったり建築そのものが認められないことがあるのです。建て替えできない中古住宅を購入してしまった場合は、老朽化した際に大きな問題となりますね。これを再建築不可といいます。

再建築不可とまでいかなくても道路の幅員が4m未満である場合は、資産価値にマイナス影響です。すぐ近くの物件であっても、通りが1本異なると道路の幅員が異なり資産価値も異なるというのはよくある話です。逆に、住宅地でありながら、道路の幅員が12mを超えるような場合は交通量が多くなるなどのマイナス要素が考えられますので、注意しましょう。

道路のチェックポイントは、

・再建築可能かどうか(道路の種類・幅員による)
・道路の幅員が4m以上であるか
・交通量が多くないか(安全面でも重要)

という3点が非常に大事です。

また、境界がはっきりしていない土地も要注意です。境界がはっきりしていない場合は、よくトラブルになることがあります。新築住宅を購入すると通常であれば、境界がはっきりとしているのですが、境界の杭がないまま引渡しを受けているケースが稀にあります。図面上は境界が記載されているのですが、現地ではその通りになっていないことがあるのです。

このような場合に、隣地との間で境界の位置の認識に違いが生じ、トラブルになることがあります。境界について確認すべきことは、

・隣地との境に境界を示す杭などの標があるかどうか
・地積測量図に記載の内容と現地が一致しているか

以上の2点が大事です。さらに、「引渡し前に隣地の方の立会いの上で境界を確認する」ことができれば安心です。

また、隣地からの越境物があると問題となることもあります。隣地の庭にある植木の枝が越境してきていることや隣地が空き地で雑草が購入予定の土地に越境してきていることもあります。

これらの越境物は、隣地の所有者に断り無く勝手に伐採するなどしてはいけません。必ず、購入前に売主から隣地へ伐採することなどの要望を出してもらい、話をまとめておいてもらいましょう。

A建物の施工精度と性能を確認しよう

建物に関しては、大きくわけて2つのことを確認しなければなりません。1つは、その建物のもつ性能・特長の把握です。建物の断熱性能や遮音性能、安全性、さらには居住性(快適性)をよく把握して、家族の考えやライフスタイルに合ったものであるかどうかをよく検討する必要があるのです。

これらのことは図面と実物の建物調査で確認することができます。できれば、その住宅の設計者にあって建物のメリット・デメリットを確認したいところです。

もう1つの大事なことは、施工精度の確認です。今の住宅はかなり工業化されてきていますが、それでも基本は人が作るものです。人の手がなくては建築できません。その人次第では、良くも悪くもなるのが現実です。同じ不動産会社や工務店であっても現場によって施工精度にバラツキがあることが多いものです。

そこで、自分の目でしっかりチェックすることをオススメいたします。できることならば、着工から完成までをしっかり見て判断したいところです。完成後だけの確認では隠れてしまって見えない部分が多く、限られた情報しか得られません。


B書面も大事

一戸建てもマンションと同様に設計図書があります。しかし、建売住宅の場合、最低限度の図面しか作成していないケースも多く、問題が多発しているのが現状です。逆に言えば、多くの図面を作成し契約前に購入者に閲覧させ渡しているようであれば、信頼できる会社の可能性が高まります。

以下の図面を契約前にもらえるかどうかが1つの目安です。

建物概要、設備概要、仕様書、内部仕上表、地積測量図、敷地配置図、各階平面図、立面図、断面図、矩計図、
平面詳細図、電気設備図、建具リスト、地盤調査報告書、確認申請書(1〜5面)、中間検査合格証、検査済証

※検査済証は契約時点で用意できない場合もある
※建築中または着工前の場合、中間検査合格証がない場合もある

また、注文建築の場合でも、会社によっては図面がかなり不足していることもありますので、注意しましょう。

図面は、その図面通りに現場で建築するためにも必要です。図面がないということは、現場の職人任せになっており、施工精度が下がるだけでなく、「思っていたものと違う」というトラブルにもなります。

必ず、契約前に上記の図面をもらっておきましょう。


新築一戸建ての住宅診断(建物診断)はこちらです。



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